Ипотека – удивительное явление. Все понимают, что это без пяти минут рабство/крепостное право, на тему ипотеки каждый успел пошутить минимум по два раза, и никто не хочет, чтобы она была в его жизни. Однако когда встает вопрос о приобретении жилья, многие вынуждены делать шаг навстречу долгосрочному и дорогому кредитованию, принимая на себя обязательство — долгие годы обеспечивать зарплатой банковских служащих. Некоторые из тех, кто в скором времени будет получать зарплату из ваших выплат по кредиту, еще только поступили на первый курс университета, а вы уже начинаете платить. Впечатляет и ужасает, не правда ли?
Почему ипотечным кредитованием в России можно пугать детей?
- Квартира «почти» ваша. В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество в пункте «обременения» будет написано – «ипотека». Это значит, что вы должны банку, а если не заплатите – банк квартиру заберет.
- Долгие годы выплат. Возможно, когда вы выбрали квартиру от застройщика в Калининграде и пошли в банк договариваться об ипотеке, вы были на коне – стабильный, высокий доход, перспективы и так далее. Но можно ли в нашей экономике что-то распланировать на длительный срок? Возможно, через 3-4 года выплат у вас что-нибудь произойдет, и 2-3 месяца платежей вы пропустите. А дальше – снежный ком. Из которого не так-то просто выбраться. Историй, когда результатом небольшой просрочки стала потеря квартиры – масса, вы легко их найдете в интернете и, не исключено, что и среди своих знакомых тоже. Банк не расстроится, если заберет у вас квартиру.
- Непрозрачные и высокие проценты. Вы все еще верите в процентные ставки, размещенные в рекламе? Тогда отложите написание письма деду морозу и ознакомьтесь с опытом других «ипотечников». Скрытые проценты, которые с трудом вычитает даже опытный юрист, могут увеличить фактический объем выплат по кредиту до полутора раз. Обычному человеку прочитать все сноски, выноски, звездочки и прочие мелкошрифтные элементы тем более не под силу. Остается лишь положиться на судьбу и надеяться, что почти ваша недвижимость в Калининграде когда-нибудь станет действительно вашей.
- Нестабильность экономики в долгосрочной перспективе. Предугадать развитие российской экономики на 10 лет вперед представляется фантастическим. Может произойти что угодно – колебания курсов валют, отзывы лицензий банков, кризисы, любые последствия экономической политики, обвалы и подъемы на биржах, многое другое. Все это может сказаться как на стоимости кредита, так на вашем доходе.
- Правовая уязвимость. Современная система такова, что даже если банк не прав, добиться правды будет очень сложно — суды крайне редко принимают решения в пользу потребителя, как правило, они помогают банкам. Почему — нет, мы не знаем.
В общем, малоприятная штука – ипотека. Однако купить квартиру от застройщика – хочется, а иногда это просто необходимо. Как же быть, например, молодым семьям, которые не могут приобрести недвижимость в Калининграде, хотя остро в ней нуждаются? В отсутствии широко известных и применяемых альтернатив, ипотека представляется пусть и неприятным, но единственным вариантом. Однако, есть и другой путь. О нем далее.
Покупаем недвижимость в Калининграде без ипотеки
Строительство жилья в Калининграде идет крайне активно, о чем мы уже писали в прошлых статьях. Масса застройщиков реализует огромное количество интересных объектов недвижимости. Новостройки Калининграда растут «как на дрожжах». При этом на рынок выходит все больше небольших строительных компаний, занимающихся малоэтажным строительством, которые заинтересованы в привлечении инвестиций.
Такие компании нередко предлагают потребителям возможность вложиться в квадратные метры строящегося жилья на начальной стадии реализации проекта. При этом стоимость квадратного метра составляет в таких случаях от 35 000 рублей. По окончании строительства объект продается конечному потребителю по цене 50 000 рублей за квадрат, и инвестор получает доход в размере 15 000 рублей на каждый предоплаченный метр недвижимости.
Рассмотрим потенциал такого варианта инвестирования с точки зрения накопления денежных средств на приобретение жилья и сопоставим его с ипотекой.
В первой таблице мы рассчитали вариант инвестирования при условии, что денежные средства, которые вы бы платили по ипотеке, вы тратите на аренду жилья, и за год не успеваете заработать ни рубля к инвестируемому капиталу. При этом стартовый капитал ваш составляет 350 000 рублей. Инвестиционная стоимость квадратного метра составила 35 000 рублей — вполне реальная цена, которая предлагается в том числе некоторыми застройщиками Калининграда, размещенными в нашем каталоге.
| Стартовый капитал | 350 000 рублей |
| Инвестируем по цене | 35 000 рублей за кв.м. |
| Продаем по цене | 50 000 рублей за кв.м. |
| Доход с квадрата | 15 000 рублей за кв.м. |
| Год | Куплено метров | Доход за этап, руб. | Сумма на руках в конце этапа, руб. |
| 1 | 10 | 150 000 | 500 000 |
| 2 | 14,29 | 214 285,71 | 714 285,71 |
| 3 | 20,41 | 306 122,45 | 1 020 408,16 |
| 4 | 29,15 | 437 317,78 | 1 457 725,95 |
| 5 | 41,65 | 624 739,69 | 2 082 465,64 |
| 6 | 59,50 | 892 485,27 | 2 974 950,91 |
Как видно из таблицы – за шесть лет вы сможете приобрести в собственность квартиру на сумму в 3 000 000 рублей, не влезая ни в какие долги. Кстати сказать – тут уже можно будет взять и ипотеку тысяч на пятьсот, если хочется квартиру побольше да получше.
Но ситуация, в которой за год вы не получаете дохода, который можно добавить к инвестициям утопична, особенно если вчера вы собирались брать ипотеку. Взнос по ипотеке может составлять от 15 до 45 тысяч рублей в месяц. Предположим, в месяц вы можете откладывать по 20 000 рублей, чтобы в следующий год добавить новые накопления к инвестируемой сумме. В этом случае при прочих равных условиях за 6 лет вы получите следующий финансовый результат:
| Год | Куплено метров | Доход за этап, руб. | Увеличение инвестиций за счет личного дохода, руб. | Сумма на руках в конце этапа, руб. |
| 1 | 10 | 150 000 | — | 500 000 |
| 2 | 14,29 | 214 285,71 | 240 000 | 954 285,71 |
| 3 | 27,27 | 408 979,59 | 240 000 | 1 603 265,31 |
| 4 | 45,81 | 687 113,70 | 240 000 | 2 530 379,01 |
| 5 | 72.30 | 1 084 448,15 | 240 000 | 3 854 827,16 |
| 6 | 110,14 | 1 652 068,78 | 240 000 | 5 746 895,94 |
Таким образом, через 6 лет вы сможете построить себе неплохой дом вместо того, чтобы жить в одно- или двухкомнатной, уже слегка поизносившейся квартире, с необходимостью еще 5-10 лет выплачивать банку проценты.
Мы не стали индексировать цены на квадрат, так как относительная разница между инвестиционной ценой и ценой продажи не изменится при поправке сумм на идентичные коэффициенты.
Безусловно, критики скажут – есть риски потерять инвестиции, либо сорвать сроки. Мы же считаем, что риски при ипотеке гораздо выше. Любой проект и застройщика можно проверить и принять решение о приемлемом для вас уровне риска. Однако возможность избежать крепостного права и получить, пусть и не сразу, качественную квартиру от застройщика или индивидуальный жилой дом – на наш взгляд, бесценно.
С почтением, команда строительного портала «Репутация39.рф».