Общая информация о районе «Сельма»
На данный момент наиболее динамично развивающийся район Калининграда, который может похвастаться, как хорошей транспортной связностью, так и развитой инфраструктурой и хорошими экологическими условиями. Экология района в целом благоприятная, что обусловлено как большим количеством зеленых зон, так и тем, что рядом практически нет промышленных объектов. Ближайшее промышленное предприятие – консервный комбинат в районе Советского проспекта, отделено от территории микрорайона зоной лесопосадок, железной дорогой, рынком «Сельма» и значительным расстоянием.
Транспортная доступность «Сельмы»
Транспортная доступность микрорайона значительно выросла за последние два года — до центра города доехать можно за 20-30 минут на автобусе или маршрутном такси, при наличии автомобиля – значительно быстрее за счет недавно построенного моста к Советскому проспекту от ул. Челнокова. Недавно достроен прямой выезд на окружную дорогу с улицы Челнокова, которая была расширена до четырех полос.
Значительно улучшил транспортную доступность района ввод в эксплуатацию железнодорожной платформы «Сельма», на которой останавливаются электропоезда, следующие маршрутом до Чкаловска либо Светлогорска и обратно, благодаря чему добраться до Северного вокзала можно за 6 минут, а до Южного – за 12.
Инфраструктура на «Сельме»
Район обладает всей необходимой инфраструктурой — в пешей доступности школа (Гимназия №40), два детских сада. В зоне пешей доступности находятся супермаркеты «Виктория», «Седьмой континент», рынок «Сельма»,строительный магазин «Бауцентр», развлекательный комплекс «Экватор», спортивный комплекс «Янтарный».
Характерным для микрорайона в целом (как и для большинства «спальных» районов) является наличие большого количества магазинчиков, учреждений бытового обслуживания (от парикмахерских до фитнес-центров) и тому подобных объектов, расположенных в основном в цокольных этажах жилых домов.
Микрорайон «Сельма» — плотно застраиваемый район, значительная часть новостроек размещена именно здесь. Рассмотрим несколько примеров.
Новостройки на Сельме
Жилой комплекс «Солнечный город»
Жилой комплекс «Солнечный город» — это постоянно растущий район достаточно компактной застройки, который располагается в районе улицы В.Фермора. Застройщиком является компания ЗАО «Акфен» (Москва), калининградский офис которой так же расположен в микрорайоне «Сельма», по адрес В.Фермора, 5. Генеральный подрядчик — компания «АК Строй», которая является дочерней компанией ЗАО «Акфен». На сегодняшний день этот жилой комплекс – самая быстро растущая часть микрорайона.
Корпуса первой и второй очереди уже сданы в эксплуатацию, срок сдачи корпусов третьей очереди – 3 квартал 2015 года, то есть «буквально сейчас». Застройщиком начато строительство четвертой очереди (со сроком сдачи, намеченным на 2017 год) и уже ведутся продажи квартир.
Цена за квадратный метр начинается от 39 500 рублей, что является весьма выгодным предложением, но обусловлено удаленностью от центра города, однако уже на момент выхода статьи – цена может измениться – к сожалению, случаи, когда застройщики публикуют в сети устаревшие данные – скорее правило, чем исключение.
На данный момент уже закончены и сданы первая и вторая очереди комплекса, открыты продажи в домах третьей очереди. Первый построенный дом, получивший номер 44 по ул. Елизаветинской, представляет собой девятиэтажный комплекс, состоящий из пяти секций, достаточно характерной для этой части микрорайона (Челнокова, Фермора, Елизаветинская) Г-образной формы.
Стоит отметить, что благодаря подобной форме застройки между многими парами домов как ЖК «Солнечный Город», так и соседствующего с ним домов (до комплекса «Сельма-2») имеются просторные дворы с детскими площадками.
В доме на Елизаветинской, 44,находятся 275 квартир (от однокомнатных до трехкомнатных), общей площадью более 15 тыс. квадратных метров. Строительство первой очереди было завершено в январе, дом сдан в мае 2014 года. Из трех многоквартирных домов состоит вторая очередь жилого комплекса, площадь которой составляет порядка 37 тыс. квадратных метров.
В состав третьей очереди входят три дома-«свечки» под номерами 48, 49 и 50, которые включают 160 квартир общей площадью 25 тыс. квадратных метров. Каждый корпус представляет собой семнадцатиэтажное здание на одну секцию, где этажи со второго по шестнадцатый являются жилыми, а первый этаж предназначен для размещения объектов инфраструктуры.
В планах компании-застройщика — дальнейшее расширение этой части микрорайона. Так, на территории между спортивным комплексом «Янтарный» и нынешней границей застройки должны разместиться еще пять больших домов, в двух из которых (43 и 46 дом по ул. Елизаветинской, оба дома – монолитно-кирпичные переменной этажности, строительство начато в 2014 году) уже идут продажи квартир.
ЖК «Сельма-2»
Срок сдачи – сдан в 2013 году. Цена за квадратный метр от 45 тысяч рублей (вторичный рынок).
Застройщиком данного ЖК была группа компаний «Пик» (Москва). Жилой комплекс состоит из пяти корпусов. Первый корпус ЖК — семнадцатиэтажный жилой дом-«свечка», расположенный по адресу Челнокова, 36. Здание должно было быть принято в эксплуатацию в 2012 году, однако из-за пожара, который произошел на этапе отделки, было сдано только в 2013.
Оставшиеся четыре корпуса представляют собой секционные (многоподъездные) здания с цокольным этажом, одно из которых (Челнокова, 38) – Г-образной формы и переменной этажности (от девяти до четырнадцати жилых этажей), а два (дома номер 40 и 42) – девятиэтажные.
Построены все дома по монолитно-кирпичной технологии, материал перегородок – полнотелый керамический кирпич. Стены утеплены минеральной ватой, благодаря чему их толщина может достигать 33 см, что, по мнению застройщика, должно обеспечить дополнительную звукоизоляцию. (Так это или нет – неизвестно, но в любом случае слой минеральной ваты обеспечивает утепление). Внешнее оформление здания, как и большинства новостроек «Сельмы» — крашеная штукатурка фасада.
Всего в пяти корпусах расположено 1212 квартир. Общая площадь жилья около 50 тыс. квадратных метров. Высота потолков – стандартные для большинства новостроек комфорт-класса 2,7 метров, в наличие квартиры от однокомнатных до трехкомнатных.
Стоит отметить, что минимальный размер однокомнатной квартиры составляет порядка 38 метров квадратных. Во дворах оборудованы детские площадки, в цокольных этажах расположены множество инфраструктурных объектов. Однако стоит отметить, что типичной проблемой этого комплекса является крайне малая площадь автостоянок.
Жилой комплекс «Легенды Моря»
Срок сдачи корпусов первой очереди – первый квартал 2016. Цена за квадратный метр – от 50 тысяч рублей.
В 2014 г. государственная компания «Ремжилстрой» начала строительство нового жилого комплекса под названием «Легенды моря». Строится комплекс в микрорайоне «Сельма».
Строительство в целом должно занять, по информации застройщика, порядка пяти лет, то есть сдать последние дома (третью очередь) в эксплуатацию планируется в 2019 году. Всего застройщик планирует возведение двадцати девятиэтажных кирпичных зданий. В каждой квартире предполагается установка автономной системы отопления.
В корпусах первой очереди строительства используется обычная планировка квартир (в продаже от однокомнатных квартир площадью от 38 квадратных метров до трехкомнатных, площадью до 89 квадратных метров).
В корпусах же второй очереди постройки застройщик обещает планировки типа «евростандарт» — квартиры, которые имеют большую кухню-гостиную. По концепции застройщика предполагается, что при подобной планировке однокомнатная квартира может использоваться как двухкомнатная, а двухкомнатная, соответственно, как трехкомнатная. Окажется ли эта идея оправданной или же покупатель предпочтет классический вариант планировки – покажет время.
В целом, помимо необычного подхода к планировке квартир корпусов второй очереди строительства и относительно привлекательной цены – каких-либо глобальных особенностей у этого жилого комплекса нет. В плане транспортной доступности и пешей доступности инфраструктуры дома ЖК «Сельма-2» выглядят несколько более привлекательно, по цене (по крайней мере, если верить открытым данным) сильно выигрывает «Солнечный город».
Однако при существующей динамике развития микрорайона «Сельма» в целом нет сомнений в том, что несколько более дорогие квартиры комплекса «Легенды Моря» также будут раскуплены.
Внешнее оформление домов застройщик планирует выполнить в «морской тематике», основные цвета окраски фасадов – голубой, серый, желтый.
Следует также отметить, что застройщик обещает провести озеленение дворов и придомовых территорий, оборудовать во дворах детские и спортивные площадки. Отдельным и достаточно весомым плюсом для этого микрорайона является то, что в планах застройщика оборудование вместительных парковок. Параллельно корпусам третей очереди планируется строительство пешеходного бульвара.
Жилой комплекс «Новая Сельма»
Внимание, проблемный объект! Срок сдачи – формально третий квартал 2015 года, реально – неизвестен. Цена за квадратный метр – от 38 тысяч рублей. В корпусе первой очереди все квартиры проданы.
Ложкой дегтя в бочке меда общей динамики развития «Сельмы» может стать (и весьма вероятно, что станет) именно жилой комплекс «Новая Сельма».
Застройщиком этого проекта является компания «РосСтрой» — дочерняя компания «СУ-155». Генеральным подрядчиком проекта выступила ООО «РосСтрой-Калининград». (Если не вдаваться в юридические тонкости на тему кто кому приходится дочерней компанией – можно сказать, что этот жилой комплекс должен был быть построен компанией «СУ – 155»).
Изначально на участке площадью около сорока гектаров, расположенном на пересечении улиц Ивана Сусанина и Согласия, планировалось построить целый новый квартал. Общая площадь жилья и инфраструктурных объектов должна была составить около трехсот тысяч квадратных метров.
Строительство должно было быть закончено полностью к концу 2015 года, размер необходимых для строительства инвестиций (по данным из открытых источников) должен был составить порядка девяти с половиной миллиардов рублей.
Первая очередь строительства должна была быть сдана в эксплуатацию во втором квартале 2015 года, однако строительство еще не закончено. В социальных сетях обсуждаются факты (возможно) нецелевого расхода средств, создается инициативная группа «обманутых дольщиков».
Сама же компания «СУ-155» ранее «засветилась» в скандале, связанным с остановкой строительства комплекса «Новая Каменка» в Санкт-Петербурге. На сайте Московского Арбитражного Суда недавно появилась информация о том, что на 2 марта 2016 года назначено рассмотрение дела о банкротстве компании «СУ – 155».
Рассмотрение данного дела было начато по требованию «Банка Москвы», которому питерская строительная корпорация задолжала более миллиарда рублей. На данный момент к «СУ – 155» применена процедура «наблюдения».
Более подробно ситуацию с ЖК «Новая Сельма» мы рассмотрим в следующих материалах.
Стоит ли покупать квартиру на «Сельме»?
Из всего вышесказанного можно сделать следующие вывод – на сегодняшний день микрорайон «Сельма» является достаточно привлекательным вариантом для «среднего класса». Практически все расположенное здесь жилье можно отнести к среднему и верхнему ценовому сегменту эконом- и комфорт-класса. Здесь не имеет особого значения фактор престижа («спальный район» никогда не будет престижней котеджного поселка на берегу моря).
Для «среднего класса» факторами, которые, помимо собственно качества жилья, чаще всего влияют на выбор покупателя, становятся стоимость квадратного метра, транспортная доступность района и наличие необходимой инфраструктуры. Хорошая экологическая обстановка в данном ценовом сегменте для многих – приятный бонус, но не решающий фактор. (Впрочем, и с экологией здесь все в порядке).
Резкое повышение транспортной связности микрорайона с остальным городом за последние два года, наличие всей необходимой инфраструктуры (как торговой, так и школы, детских садов) и стоимость жилья, близкая к средней по Калининграду — в сумме делают этот район одним из самых востребованных на рынке новостроек.
Фотография: gelio-nsk.livejournal.com